O que é distrato imobiliário
O distrato imobiliário é o instrumento jurídico que formaliza o cancelamento de um contrato de compra e venda de imóvel. Trata-se de um acordo (ou decisão judicial) que encerra a relação contratual entre comprador e vendedor (construtora, incorporadora ou particular).
O distrato pode abranger diferentes tipos de negócios imobiliários:
- Compra de apartamento na planta
- Aquisição de lote ou terreno
- Contrato de multipropriedade (time-sharing)
- Compra de imóvel entre particulares
- Contrato de aluguel
O advogado distrato imobiliário é o profissional especializado em conduzir esse processo, garantindo que os direitos do comprador sejam respeitados.
Lei do Distrato Imobiliário
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, regulamenta as condições para o cancelamento de contratos imobiliários no Brasil. Seus principais pontos são:
Quadro-resumo obrigatório
Todo contrato deve conter um quadro-resumo com informações claras sobre:
- Preço total e forma de pagamento
- Consequências do distrato
- Penalidades aplicáveis
- Prazos de devolução
Limites para penalidades
A lei estabelece tetos para as multas que podem ser cobradas do comprador:
- Até 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação
- Até 25% em empreendimentos sem patrimônio de afetação
Prazos de devolução
Os valores devem ser devolvidos dentro dos seguintes prazos:
- 30 dias após habite-se (com patrimônio de afetação)
- 180 dias após o distrato (sem patrimônio de afetação)
Tipos de distrato
Distrato de imóvel na planta
O cancelamento de contrato de compra de imóvel na planta é o tipo mais comum de distrato imobiliário. Ocorre quando o comprador desiste da aquisição de um apartamento ou casa ainda em construção.
Distrato de lote e terreno
O distrato de lote envolve o cancelamento de contratos de compra de terrenos em loteamentos. As regras são similares, com adaptações da Lei 6.766/79.
Cancelamento de multipropriedade
O distrato de multipropriedade trata do cancelamento de contratos de time-sharing, frequentemente vendidos de forma abusiva em apresentações de vendas.
Rescisão de contrato de aluguel
A rescisão de contratos de locação segue regras próprias da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Advogado especialista em distrato
O advogado distrato imobiliário é o profissional que atua exclusivamente nessa área do direito. Sua atuação inclui:
- Análise contratual completa: identificação de cláusulas abusivas e irregularidades
- Cálculo de valores: apuração exata do que deve ser devolvido ao comprador
- Negociação extrajudicial: busca de acordo direto com a construtora
- Ação judicial: representação em processos contra construtoras e incorporadoras
- Tutela de urgência: pedido de liminar para suspensão de cobranças
- Danos morais: pedido de indenização em casos de práticas abusivas
Ao buscar um advogado distrato imobiliário, verifique se o profissional tem experiência específica na área e casos de sucesso comprovados.
Rescisão de contrato de aluguel
O contrato de aluguel rescisão antes do prazo é regulamentado pela Lei do Inquilinato. Veja as regras:
Rescisão pelo inquilino
Para rescindir contrato de aluguel antes do prazo, o inquilino deve:
- Comunicar o proprietário com 30 dias de antecedência
- Pagar a multa proporcional ao tempo restante do contrato
- A multa deve ser proporcional (não pode ser o valor cheio se faltam poucos meses)
Isenção de multa
O inquilino pode rescindir sem multa quando:
- É transferido pelo empregador para outra localidade
- O imóvel apresenta problemas que comprometem o uso
- Após 30 meses de contrato, com aviso prévio de 30 dias
Rescisão pelo proprietário
O proprietário pode pedir o imóvel em situações específicas:
- Para uso próprio ou de familiares
- Para reformas urgentes determinadas pelo poder público
- Em caso de infração contratual pelo inquilino
Devolução dos valores
No distrato imobiliário, a devolução de valores segue regras claras:
O que pode ser descontado
- Multa contratual (limitada por lei)
- Comissão de corretagem (se prevista no quadro-resumo)
- Impostos incidentes sobre o imóvel
- Fruição (uso do imóvel, se houve entrega de chaves)
O que deve ser devolvido
- Parcelas pagas
- Valor de entrada/sinal
- Correção monetária sobre os valores
- Juros (em caso de atraso na devolução)
Como fazer o distrato
Para realizar o distrato imobiliário, siga este roteiro:
- Consulte um advogado especialista: antes de qualquer atitude, busque orientação profissional
- Reúna documentos: contrato, aditivos, comprovantes de pagamento, correspondências
- Notifique a construtora: comunicação formal manifestando desejo de cancelar
- Analise a proposta: verifique se os valores estão de acordo com a lei
- Negocie ou acione judicialmente: busque a via mais eficiente para seu caso
- Formalize o distrato: assine o documento somente após análise jurídica
- Acompanhe a devolução: monitore os prazos e valores de restituição
A desistência de compra de imóvel entre particulares segue regras próprias do Código Civil, exigindo atenção especial às cláusulas de arras e multas contratuais.