Rescisão de Contrato de Aluguel Antes do Prazo: Como Funciona
Assinar um contrato de aluguel é um compromisso por um período determinado — em geral 12, 24 ou 36 meses. Mas a vida muda: nova oportunidade de emprego em outra cidade, mudança familiar, compra do próprio imóvel ou simplesmente a necessidade de procurar um lugar diferente. Nessas situações, surge a dúvida: é possível rescindir contrato de aluguel antes do prazo?
Sim. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) garante ao inquilino o direito de rescindir contrato de aluguel antes do prazo, desde que sejam observadas regras como aviso prévio e pagamento de multa proporcional. Este artigo explica como funciona e o que você precisa saber.
Para uma visão ampla sobre cancelamento de contratos imobiliários, confira nosso guia de distrato imobiliário.
O que significa rescindir contrato de aluguel antes do prazo?
Rescindir contrato de aluguel antes do prazo é encerrar o vínculo de locação antes do término do período acordado. Por exemplo: o contrato vai até dezembro de 2025, mas o inquilino precisa sair em agosto. Ele pode rescindir contrato de aluguel antes do prazo, comunicando o locador e cumprindo as obrigações legais.
O direito de rescindir contrato de aluguel antes do prazo é previsto em lei. O contrato não pode vedar essa possibilidade; no máximo, estabelece como será calculada a multa.
Diferentemente do distrato de compra com construtora (Lei 13.786/2018), a rescisão de aluguel é regulada pela Lei 8.245/91 e pelo Código Civil.
Regras da Lei do Inquilinato para rescindir contrato de aluguel antes do prazo
A Lei 8.245/91 estabelece os direitos e deveres de locadores e inquilinos. Para rescindir contrato de aluguel antes do prazo, o inquilino deve observar:
Aviso prévio de 30 dias
O inquilino deve comunicar o proprietário com pelo menos 30 dias de antecedência a intenção de rescindir. O aviso pode ser por:
- Carta enviada ao endereço do locador
- E-mail (desde que haja comprovação de envio e leitura)
- Notificação extrajudicial
Guardar o comprovante é importante para evitar disputas sobre a data do aviso.
Multa proporcional
A multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, não podendo ser o valor integral dos aluguéis que seriam devidos. A lei veda multas abusivas.
Exemplo: Contrato de 24 meses, aluguel de R$ 2.000. O inquilino quer rescindir no 12º mês. Faltam 12 meses. Se a multa contratual é de 20% sobre os aluguéis restantes, o cálculo seria: 12 × R$ 2.000 × 20% = R$ 4.800 (e não R$ 24.000, que seria os 12 aluguéis integralmente).
Tabela resumo: elementos para rescindir contrato de aluguel antes do prazo
| Elemento | Obrigatório |
|---|---|
| Aviso prévio de 30 dias | Sim |
| Multa proporcional | Sim (salvo isenções) |
| Comunicação por escrito | Recomendado |
| Entrega das chaves em boa ordem | Sim |
| Pagamento de aluguel até a data de saída | Sim |
Quando é possível rescindir contrato de aluguel antes do prazo sem multa?
A lei prevê situações em que o inquilino pode rescindir contrato de aluguel antes do prazo sem pagar multa ou com multa reduzida:
Transferência de emprego
Se o inquilino for transferido pelo empregador para outra cidade ou localidade distante, pode rescindir sem multa. É necessário comprovar a transferência (carta da empresa, ordem de serviço etc.).
Uso próprio pelo proprietário
Se o locador precisar do imóvel para moradia própria ou de familiares (cônjuge, filhos, pais), pode pedir o imóvel. Nesse caso, é o locador que rescinde; o inquilino tem direito a 30 dias para desocupar e pode ficar isento de multa, conforme o caso.
Após 30 meses de contrato
Em contratos de 30 meses ou mais, o inquilino pode rescindir com aviso prévio de 30 dias e multa reduzida — em geral ¼ (25%) dos aluguéis do período restante, dependendo do que consta no contrato.
Vícios ou problemas graves no imóvel
Se o imóvel apresentar defeitos que comprometam o uso (infiltração, risco à segurança, etc.) e o locador não resolver, o inquilino pode rescindir e, em alguns casos, pleitear isenção de multa.
Acordo entre as partes
Locador e inquilino podem sempre acordar condições diferentes — inclusive isenção total de multa — por mútuo consentimento.
Passo a passo para rescindir contrato de aluguel antes do prazo
1. Verifique o contrato
Leia a cláusula de rescisão antecipada para saber qual multa se aplica e se há condições especiais.
2. Envie o aviso por escrito com 30 dias de antecedência
Comunique ao proprietário ou imobiliária a intenção de rescindir contrato de aluguel antes do prazo. Indique a data prevista de saída. Guarde comprovante.
3. Calcule a multa
Com base no contrato e na lei, calcule a multa proporcional. Em caso de dúvida, consulte um advogado ou a imobiliária.
4. Combine a data de entrega das chaves
Acorde com o locador o dia e horário para a vistoria de saída e entrega das chaves.
5. Prepare o imóvel para a vistoria
Deixe o imóvel limpo e em ordem. Danos beyond do desgaste normal podem gerar retenção do depósito caução.
6. Realize a vistoria e assine o termo
Participe da vistoria. Peça cópia do termo de entrega. Isso evita cobranças indevidas depois.
7. Peça a devolução da caução
Após deduzir multa e eventuais danos, o locador deve devolver o saldo da caução em até 30 dias (conforme a lei local e o contrato).
Rescisão pelo locador: quando o proprietário pode pedir o imóvel antes do prazo
O locador também pode rescindir contrato de aluguel antes do prazo em situações específicas:
- Uso próprio ou de familiares (com notificação prévia e prazo para o inquilino desocupar)
- Reforma urgente determinada pelo poder público
- Inadimplência do inquilino (atraso no pagamento)
- Infração contratual grave (sublocação não autorizada, uso indevido do imóvel, etc.)
- Não pagamento do aluguel por mais de um mês
Em geral, o locador deve dar ao inquilino um prazo para regularização ou desocupação, conforme o contrato e a lei.
Multas abusivas: o que a lei não permite
A Lei 8.245/91 e o Código Civil vedam:
- Multa integral dos aluguéis restantes (deve ser proporcional)
- Cláusula que veda a rescisão antecipada
- Penalidades excessivas desproporcionais ao prejuízo do locador
- Retenção da caução sem justificativa após a entrega das chaves
Se o contrato prevê condições abusivas, essas cláusulas podem ser questionadas judicialmente. Um advogado especialista em distrato imobiliário pode avaliar seu caso.
Código Civil e contrato de aluguel
O Código Civil (Lei 10.406/2002) complementa a Lei do Inquilinato em temas como:
- Efeitos dos contratos
- Boa-fé objetiva
- Função social do contrato
- Cláusulas gerais
Na prática, o que não está detalhado na Lei 8.245/91 pode ser analisado à luz do Código Civil e da jurisprudência.
Conclusão
Rescindir contrato de aluguel antes do prazo é um direito garantido pela Lei do Inquilinato. O inquilino deve avisar com 30 dias de antecedência e pagar a multa proporcional, salvo nas hipóteses de isenção. Conhecer essas regras evita surpresas e garante uma saída tranquila do imóvel.
Se o seu contrato tiver cláusulas confusas ou se o locador estiver impondo condições que parecem abusivas, vale a pena buscar orientação jurídica antes de assinar qualquer termo.
Precisa de orientação para rescindir contrato de aluguel antes do prazo? Nossa equipe é especializada em distrato imobiliário e pode orientá-lo sobre seus direitos. Entre em contato para uma consulta gratuita e saiba como proceder no seu caso.
Perguntas Frequentes
Posso rescindir contrato de aluguel antes do prazo?
Sim. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite rescindir contrato de aluguel antes do prazo. O inquilino deve comunicar com 30 dias de antecedência e pagar multa proporcional ao tempo restante, salvo nas hipóteses de isenção.
Qual a multa para rescindir contrato de aluguel antes do prazo?
A multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, não podendo ser o valor integral dos aluguéis. Se faltam 4 meses e o aluguel é R$ 2.000, a multa será proporcional a esses 4 meses, conforme previsto no contrato.
Quando posso rescindir contrato de aluguel antes do prazo sem multa?
Em casos como transferência de emprego para outra localidade, necessidade de o proprietário usar o imóvel, ou após 30 meses de contrato com aviso prévio de 30 dias. A lei prevê situações específicas de isenção.
Quantos dias de aviso prévio para rescindir contrato de aluguel antes do prazo?
O inquilino deve avisar com 30 dias de antecedência a intenção de rescindir contrato de aluguel antes do prazo. O aviso pode ser por escrito, inclusive por e-mail, desde que haja comprovação.
O contrato pode proibir rescindir contrato de aluguel antes do prazo?
Não. O direito de rescindir é previsto em lei. O contrato pode estabelecer a multa proporcional, mas não pode vedar a rescisão antecipada. Cláusulas nesse sentido são consideradas nulas.