Distrato de Terreno: Conheça Seus Direitos e a Lei que Te Protege
Comprar um terreno é um investimento que envolve planos, expectativas e, frequentemente, muito dinheiro. Quando as coisas não saem como planejado, o distrato terreno — ou distrato de terreno — é o instrumento legal que permite cancelar o contrato e recuperar parte significativa do valor investido.
Neste artigo, você vai conhecer seus direitos no distrato de terreno e a lei de distrato de compra de terreno que protege o comprador.
O que é o distrato de terreno?
O distrato de terreno é o cancelamento formal do contrato de compra e venda de um terreno ou lote. Embora haja nuances entre os termos “lote” e “terreno” no contexto urbanístico (lote costuma se referir a unidade em loteamento; terreno pode ser mais genérico), para fins de distrato terreno as regras legais são as mesmas. A Lei 13.786/2018 e a Lei 6.766/79 se aplicam aos contratos de compra e venda de terrenos em parcelamentos do solo. É um direito do comprador, que pode encerrar a relação contratual com a loteadora ou vendedor e receber de volta os valores já pagos, descontada eventual multa dentro dos limites legais.
O distrato terreno pode ser solicitado por diversos motivos: dificuldades financeiras, mudança de planos, insatisfação com o empreendimento ou simplesmente arrependimento. Independentemente do motivo, a lei garante ao comprador o direito de cancelar.
Para um panorama completo, confira nosso guia sobre distrato de lote e terreno.
A lei de distrato de compra de terreno: Lei 13.786/2018
A lei de distrato de compra de terreno é a Lei 13.786/2018, que trouxe regras claras e protetivas para o cancelamento de contratos imobiliários. Antes dela, muitas incorporadoras e loteadoras aplicavam multas abusivas, chegando a 70% ou mais do valor pago.
O que a lei garante no distrato de terreno
A Lei 13.786/2018 estabelece:
Para empreendimentos sem patrimônio de afetação:
- Multa máxima de 25% dos valores pagos
- Devolução mínima de 75% ao comprador
- Prazo de até 180 dias para restituição (após o habite-se)
Para empreendimentos com patrimônio de afetação:
- Multa máxima de 50% dos valores pagos
- Devolução mínima de 50% ao comprador
- Prazo de até 30 dias para restituição (após o habite-se)
A lei de distrato de compra de terreno é uma conquista do consumidor. Ela impede que a vendedora imponha penalidades acima dos limites legais.
Seus direitos no distrato terreno
Ao fazer o distrato de terreno, você tem os seguintes direitos:
- Direito ao cancelamento — ninguém pode obrigá-lo a manter um contrato que não quer ou não pode cumprir
- Direito à devolução de valores — receber de volta pelo menos 75% ou 50% do que pagou (conforme o tipo de empreendimento)
- Limite para multas — a multa não pode ultrapassar 25% ou 50%
- Prazo definido — a empresa tem prazo legal para devolver o dinheiro
- Correção monetária — os valores devem ser atualizados até a data do pagamento
- Proteção contra abusos — cláusulas contratuais que ultrapassem os limites da lei podem ser anuladas
Quando o distrato de terreno não tem multa?
Em algumas situações, o comprador pode rescindir o contrato de compra de terreno sem qualquer penalidade:
- Atraso na entrega do terreno pela loteadora
- Irregularidades no empreendimento (falta de alvará, obra parada, etc.)
- Fraude ou má-fé comprovada
- Descumprimento de obrigações contratuais pela vendedora
Nesses casos, o distrato terreno pode resultar na devolução integral dos valores pagos, acrescidos de juros e correção monetária.
A Lei 6.766/79 e o distrato de compra de terreno
A Lei 6.766/79 regula o parcelamento do solo urbano e estabelece as regras para loteamentos. Ela se aplica em conjunto com a lei de distrato de compra de terreno (Lei 13.786/2018) quando o terreno faz parte de um loteamento regularizado.
A combinação dessas normas garante que o distrato de terreno em loteamentos siga procedimentos adequados e que os direitos do comprador sejam respeitados.
Passo a passo para o distrato terreno
- Reúna a documentação: contrato, comprovantes de pagamento, correspondências
- Notifique por escrito: envie carta com AR ou e-mail informando a intenção de fazer o distrato de terreno
- Aguarde a proposta: a empresa deve enviar proposta com valores e prazos
- Verifique a legalidade: confira se a multa e o valor de devolução estão dentro da lei
- Assine o termo: formalize o distrato somente após conferir todos os termos
- Acompanhe a devolução: monitore o cumprimento dos prazos
O que fazer se a empresa se recusar ao distrato terreno
O distrato de terreno é um direito legal. A vendedora não pode se recusar a fazer o cancelamento. Se isso acontecer:
- Documente a recusa (e-mails, cartas, protocolos)
- Consulte um advogado especialista em distrato imobiliário
- Avalie ação judicial para forçar a rescisão e a devolução dos valores
A lei de distrato de compra de terreno está do seu lado e pode ser invocada em juízo para garantir seus direitos.
O que incluir na devolução no distrato terreno?
A devolução no distrato de terreno deve englobar:
- Todas as parcelas efetivamente pagas
- Sinal ou entrada inicial
- Em alguns casos, a correção monetária sobre os valores
- Possível restituição de comissão de corretagem (avaliar com advogado)
Verifique se a proposta da empresa contempla todos esses itens. Valores esquecidos podem ser cobrados posteriormente.
Distrato terreno: compra à vista ou parcelada
O distrato de compra de terreno se aplica tanto a compras à vista quanto parceladas ou financiadas. O que importa é o valor já pago até o momento da rescisão. Se você comprou à vista e pagou tudo, a devolução será sobre o valor total. Se está parcelando, será sobre o que já quitou.
Perguntas que a empresa não pode recusar responder no distrato terreno
Ao fazer distrato terreno, você tem o direito de saber:
- O valor total pago até a data
- O percentual de multa aplicado e a base de cálculo
- O valor líquido a ser devolvido
- O prazo e a forma de pagamento
- Se o empreendimento possui patrimônio de afetação
A loteadora deve prestar essas informações para que você avalie a proposta com transparência.
Conclusão
O distrato terreno e o distrato de terreno são direitos assegurados por lei. Conhecer a lei de distrato de compra de terreno (Lei 13.786/2018) e seus direitos é fundamental para cancelar o contrato com segurança e recuperar seu investimento.
Precisa de orientação sobre distrato de terreno? Somos especialistas em distrato imobiliário. Entre em contato para uma consulta gratuita e saiba como podemos ajudar no seu caso.
Perguntas Frequentes
O que diz a lei de distrato de compra de terreno?
A Lei 13.786/2018 estabelece limites para multas (25% ou 50% conforme o caso), garante devolução mínima de 75% ou 50% dos valores pagos, e define prazos para a restituição. A lei protege o comprador contra cláusulas abusivas.
Qual a diferença entre distrato terreno e distrato de lote?
Na prática, são equivalentes. 'Lote' e 'terreno' são termos usados para o mesmo tipo de imóvel em parcelamentos. As mesmas regras legais se aplicam ao distrato de terreno e ao distrato de lote.
Posso fazer distrato terreno e recuperar 100% do valor?
Sim, em casos de inadimplência da vendedora: atrasos na entrega, irregularidades, obra parada. Nesses casos, o comprador pode rescindir sem multa e ter direito à devolução integral com correção monetária.
A empresa pode recusar o distrato terreno?
Não. O direito ao distrato de terreno é garantido por lei. Em caso de recusa, o comprador pode ingressar com ação judicial para forçar a rescisão e a devolução dos valores.
O distrato de compra de terreno vale para terreno à vista ou financiado?
Sim. O distrato de terreno se aplica tanto a compras à vista quanto parceladas ou financiadas. Os valores a devolver são calculados sobre o que já foi efetivamente pago pelo comprador.